شروع قرارداد خرید املاک با کنترل اسناد و احراز هویت فروشنده :

• کنترل مدارک ملک و مالک اعم سند بنچاق و پایان‌کار با مدارک هویتی مالک یا مالکین درصورتیکه ملکی را به صورت وکالتی خریداری می‌نمائید و مستقیماً با خود مالک اصلی طرف قرارداد نیستید و شخصی با وکالتنامه رسمی یا غیر رسمی (ارائه نامه نمایندگی) قصد تنظیم مبایعه نامه با شما را دارد شرایطی خاص بر این نوع از قرارداد خرید املاک حاکم می‌باشد که در ادامه به این موضوع خواهیم پرداخت ، فعلا مبنای مبحث ما خرید ملک از شخص مالک می‌باشد و خرید ملک از شخص حقوقی نیز شرایطی ویژه‌ای دارد که در مباحث بعدی بطور مفصل به آن موضوع در متن قرارداد خرید املاک نیز پرداخته خواهد شد.

• قبل از تایید نهایی قرارداد خرید املاک از ملک مورد نظر بازدید داشته باشید بازدید از ملک و کنترل ابعاد اربعه با اسناد ثبتی و غیر ثبتی (خصوصاً در مورد خرید زمین) و در صورت امکان پرسش از همسایگان و مطلعین و کسب اطلاعات دقیق از مجاورین محل مورد معامله که در این خصوص پیشنهاد می‌شود درصورت نیاز از کارشناسان رسمی دادگستری که در گروه وکلای بین المللی دفاع یاران مستقر می‌باشند نیز میتوانید کسب اطلاع و مشاوره نمایید تا در هنگام تنظیم قرارداد خرید املاک دچار خسارات نشوید .

• نگارش قرارداد خرید املاک وقتی ملک مفروز نیست:

از دیگر نکات مهم در قرارداد خرید املاک کنترل قدرالسهم فروشنده از روی سند می‌باشد که آیا سند 6 دانگ است و یا کمتر و اگر سهم فروشنده کمتر از 6 دانگ می‌باشد شریک دیگر در جریان فروش و تنظیم مبایعه نامه حضور و اعلام رضایت دارند یا خیر ؟

زیرا خرید املاک دارای شریک ( املاک مشاع ) میتوانند مشکلات قانونی مانند اختلافات کلی و جزئی بین شرکاء را در میان داشته باشد مانند موضوع حق شفعه که این امر امکان بروز مشکل برای خریداران باعث ضرر در آینده هم خواهد شد بنابراین نوع تنظیم قرارداد خرید املاک وقتی که مالک شریک دارد متفاوت خواهد بود .

• آیا ملک در رهن یا بازداشت اشخاصی مانند بانک‌ها و یا سایر شرکتهای فعال در مورد ترهین املاک می‌باشد یا خیر که درصورتیکه ملک در رهن شخص دیگری باشد مالک بدون رضایت و وکالت رسمی از طرف مرتهن اجازه فروش یا هر نوع واگذاری ملک را نخواهد داشت. و تنظیم قرارداد خرید ملک دارای اشکالات اساسی میباشد و فروش ملک در این حالت میتواند جنبه جرم کیفری پیدا نماید .

نحوه پرداخت ثمن در متن قرارداد خرید املاک :

از جمله موارد با اهمیت که میتواند جزء نکات مهم در قرارداد خرید املاک قرار بگیرد مقدار ثمن معامله و نحوه پرداخت آن می‌باشد که میتواند به صورت یکجا و یا در چند مرحله به فروشنده پرداخت گردد که با توجه به نکات قابل ملاحظه فراوانی که در این مورد وجود دارد به طور مفصل و کامل جزئیات پرداخت ثمن و ضمانتهای اجرائی آن را مورد بررسی قرار میدهیم .

به طور معمول در پرداخت ثمن (وجه مورد معامله) می‌بایست بیشتر از سایر موارد جنبه احتیاط و دقت کافی را در نظر گرفت زیرا با پرداخت وجوه نقدی و حتی یک یا چند فقره چک به فروشنده فقط یک برگه مبایعه نامه‌ای دریافت می‌گردد که اگر در این مرحله نکات مهم در نظر گرفته نشود احتمالا باعث بروز خسارات و زیان خواهد شد.

در مرحله اول در پرداخت ثمن که موقع تنظیم قرارداد خرید املاک ( مبایعه نامه ) می‌باشد باید مبلغی پرداخت گردد که آژانسهای املاک عموماً یک سوم وجه ثمن را در این مرحله به طرفین قرارداد و اعلام می‌نمایند اما مهم اینجاست که باید پس از مراحل تحقیقات لازم راجع به اسناد ملک و مالک وارد مبایعه نامه شد و یا وجه پرداختی به صورت چک باشد و یا مبایعه نامه بصورت بیع شرط تنظیم گردد و چک بصورت امانت نزد آژانس املاک بماند تا اینکه مراحل تحقیقات و اخذ استعلامات از مراجع ذیصلاح اخذ شود. و یا اینکه در ابتدای امر هیچ مبلغی از طرف خریدار به بنگاه املاک و فروشنده پرداخت نگردد.

در مرحله دوم زمان تحویل مبیع به خریدار می‌باشد که می‌بایست هم زمان با تحویل ملک مبلغ دوم پرداخت گردد و اگر در این زمان چک به فروشنده پرداخت گردد جلوگیری از پاس شدن وجه چک بسیار سخت و شاید غیر ممکن به نظر برسد  بنابراین برای تحویل ملک بهتر است یک یا چند فقره چک بانکی در ازای تحویل ملک همزمان با تحویل به فروشنده پرداخت شود .

مرحله سوم پرداخت و تسویه حساب کامل در زمان انتقال سند رسمی می‌بایست صورت بپذیرد که نکته مهم در این مرحله این است که چه مبلغی باید خریدار به فروشنده پرداخت نماید که این مبلغ برای فروشنده چشم گیر و مهم باشد زیرا اشخاصی که مطابق با نظر فروشنده ملک یا تحت تاثیر آژانس املاک مبلغی جزئی را در قرارداد برای روز انتقال سند رسمی مشخص می‌نمایند دچار خسارات فراوانی می‌شوند چون انگیزه‌ی حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمی با مبلغ باقی مانده از ثمن ارتباطی مستقیم دارد و تمامی موارد ذکر شده در مورد نحوه پرداخت ثمن میبایست بطور کامل در متن قرارداد خرید املاک بیان گردد.

نکته: خریدار مبلغی را که باید در محضر به فروشنده ملک بپردازد بهتر است طی یک یا چند فقره چک بانکی آماده کند زیرا درصورت عدم حضور فروشنده و یا عدم تکمیل مدارک برای انتقال سند رسمی در تاریخ مقرر بتواند با ارائه مدارک مالی فوق برگه عدم حضور فروشنده را از سر دفتر اسناد رسمی دریافت نماید (گواهی عدم حضور).

در متن قرارداد خرید املاک هم بهتر است مبلغی را بابت هر روز دیرکرد انتقال سند رسمی در نظر گرفت و همچنین برای عدم تحویل ملک نیز باید مبلغی را به عنوان ضمانت اجرائی و جریمه شخص فروشنده در نظر گرفت که لازم و ضروری می‌باشد که در موارد ضمانتهای اجرائی در قراردادهای خرید و فروش املاک حتماً با یک حقوقدان متخصص در امور قراردادها مشاوره تخصصی داشته باشید .

• از دیگر نکات مهم در زمان تنظیم قرارداد خرید املاک :

پس از تنظیم نکات در مورد ثمن معامله به ذکر نکات دیگری می‌پردازیم .

آیا شخص فروشنده ممنوع المعامله نمی‌باشد ؟

آیا شخص فروشنده ورشکسته نمی‌باشد ؟

• چطور قرارداد ببندم تا اگر ملک مورد نظر توسط طلبکاران بعدا توقیف شد بنده متضرر نگردم
• اگر در آینده شخص دیگری با ارائه مدارک ادعای مالکیت نمود چه می‌شود ؟
• در صورتی که ملک جز اموال متوفی می‌باشد رضایت تمام وراث و ارائه گواهی انحصار وراثت در زمان تنظیم قرارداد خرید املاک الزامی می‌باشد .
• شرایط فروش اموال متعلق به اشخاص حقوقی مانند شرکتها و تعاونها به کلی متفاوت خواهد بود مانند ارائه کد اقتصادی ، اساسنامه شرکت ، مصوبه اعضا هیئت مدیره و حدود اختیارات مدیر عامل و روزنامه رسمی آخرین تغییرات در اساسنامه و سرمایه شرکت یا موسسه .
• ارائه وکالتنامه محضری دلیل بر صحت معامله نخواهد بود زیرا اصالت و اعتبار وکالتنامه رسمی ایرادات فراوانی میتواند داشته باشد و باید استعلام گرفته شود .
• امکانات موجود در ملک نظیر تعداد و نوع کولرها و لوازم موتور خانه و کابینت ، گاز رومیزی و سایر لوازم و امکانات تاسیساتی و تجهیزات که در داخل آپارتمان و انباری و پارکینگ و سایر مشاعات وجود دارد می‌بایست صورت برداری گردد و حتی گرفتن عکس و فیلم هم میتواند در برخی موارد تاثیر گذار باشد .
• کلیه اشخاصی که می‌بایست قرارداد را امضا نمایند در مقابل خریدار نسبت به این عمل اقدام نمایند و ذکر این نکته که فروشنده بیمار یا ناتوان می‌باشد متن مبایعه‌نامه را برای امضاء می‌بریم کفایت نمیکند و این مسئله از نکات مهم حقوقی در متن قرارداد خرید املاک می‌باشد .
• با در نظر گرفتن نکات مهم در قرارداد خرید املاک و سایر شروط مهم در قراردادهای املاک میتوانید بدون دغدغه های فکری به خواسته خویش که خرید ملک باشد براستی دست یابند و توصیه گروه وکلای بین المللی دفاع یاران عدالت همراه مشاوره گرفتن از افراد مطلع و حقوقدانان خبره در رابطه با تنظیم قرارداد خرید املاک می‌باشد .
• مطالبی که در فوق مورد تاکید قرار گرفت نمیتواند تمامی ابعاد و ملزومات خرید یک ملک باشد و قطعا موارد دیگری می‌باشد که با حضور وکیل متخصص قراردادها در محل جلسات مورد تاکید و نگارش قرار خواهد گرفت .

هرگونه کپی برداری از مطالب سایت دفاع یاران فقط با ذکر منبع مجاز خواهد بود.

همین حالا با ما تماس بگیرید.

تلفن:
۴۴۱۰۸۷۲۲-۰۲۱