توضیحات مقدماتی در رابطه با نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت :

با توجه به نوع ساخت و شکل گیری و معماری اکثریت شهرهای ایران در یک روند طولانی و در طی سالهای مختلف تکمیل و ساخته شده است  ، بنابراین وجود ساختمانهای فرسوده حتی اعلام مناطقی از سوی شهرداریها تحت عنوان بافت فرسوده ، یکی از عوامل تخریب و نوسازی اماکن و املاک مختلف در سطح شهرهای ایران میباشد.

از طرف دیگر در برخی کشورها منازل مسکونی فرسوده را شهرداریها و دولت از مالکین به قیمت کارشناسی خریداری مینمایند و خانه های کوچک و بزرگ فرسوده بعد از تملک توسط متولی ساخت ، تبدیل به مجتمع های مسکونی استاندارد و چند صد واحد با امکانات رفاهی – تجاری تولید مینمایند و در این میان نه تنها استحکام بناهای بزرگ بیشتر و اصولی تر خواهد بود بلکه دیگر با ساخت و ساز بصورت شخصی ساز ، برای همسایگان ایجاد مزاحمت طولانی مدت نخواهد داشت و موجب سلب آسایش مجاورین نخواهد بود زیرا یک کارگاه بزرگ ساختمانی ایجاد میشود با شرایط ساخت و ساز مدرن و استاندارد .

و از آنجا که این اراده فعلا در مدیریت شهری وجود ندارد تخریب و نوسازی املاک فرسوده اغلب مطابق با اراده و تصمیم مالک و یا مالکین املاک فرسوده میباشد که البته مطابق با قوانین تجمیع املاک فرسوده مشوق هایی برای تجمیع کنندگان در نظر گرفته شده است که در شرایط فعلی کافی نمیباشد و مالکین بیشتر راغب هستند که املاکشان را توسط ، شخصی به عنوان سازنده که دارای امکانات کافی و تجربه ای طولانی در این امر میباشد شراکت و قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشند.

آنچه که قبل از نگارش قرارداد مشارکت در ساخت باید دانست

ایجاد و نگارش هر قراردادی عواقب و تعهداتی برای طرفین آن دارد و چون مالکین محترم عموما به اندازه مشاورین املاک و سازندگان تجربه کافی در این را خصوص ندارند توصیه میشود برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت حتما از یک متخصص امور قراردادها مشاوره تخصصی گرفته شود .

سازندگان محترم نیز به خوبی میدانند که فرم‌های از پیش نوشته شده بابت متن قرارداد مشارکت در ساخت که در دسترس مشاورین املاک میباشد ، در تمام شرایط قراردادها نمیتواند کل ابعاد حقوقی قراردادها را در برداشته باشد و هر نوع از املاک در نقاط مختلف شهر و هر مالک شرایط منحصر به فرد خود را دارد و بنابراین سازندگان ساختمان و پیمانکاران پروژه های عمرانی نیز نیاز به متن قراردادهایی دارند که با قوانین جدید بروزرسانی شده باشد و تمام نکات مهم حقوقی در متن و شرایط قرار دارد بخوبی گنجانده شده باشد.

اهمیت حضور یک حقوقدان در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

گروه وکلای بین المللی دفاع یاران متخصص در امر قرارداد نویسی و داوری در حل و فصل اختلافات بین طرفین قرارداد میباشند و با توجه به شرایط خاص طرفین قرارداد ، تنظیم قراراداد مشارکت در ساخت را در کمترین زمان و با دقت کافی نگارش و تدوین مینمایند .

آنچه در مطالب زیر به عنوان بخشی از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت آورده شده است با اینکه شاید در نظر اول بسیار جامع و گسترده دیده شود اما از نظر حقوقدانان این مجموعه حقوقی بین المللی نمیتواند تمامی ابعاد حقوقی یک قرارداد مشارکت در ساخت را در بر داشته بنابراین نسبت به شرایط طرفین قرارداد ، متن را با مشاوره گرفتن کامل تر نمایند تا در حین اجرای عملیات ساخت و پس از آن دچار خسارت و ضررهای هنگفت نباشید.

به صورت کلی اگر بخواهیم نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت را به صورت موردی نام ببریم حداقل باید موارد زیر را تحت نظارت حقوقدانان و متخصصین قراردادها که در گروه بین المللی دفاع یاران دارای سابقه فعالیت میباشد را در نظر داشته باشید .

ابتدا رضایت و آگاهی کامل طرفین نسبت به موضوع قرارداد و اطلاع کامل از کم و کیف و تمام شرایط پروژه و همچنین تسلط طرفین قرارداد نسبت به شرایط عرفی منطقه و محله‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت  در آن محدوده واقع شده است  بسیار حائز اهمیت میباشد .

فهرست موضوعات قابل توافق در قرارداد مشارکت در ساخت

• مشخصات مالک یا مالکین ملک بعنوان طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت
• مشخصات سازنده یا سازندگان (طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت )
• موضوع قرارداد بطور کامل و ساده توضیح داده شود ( استفاده از کلمات و عبارات تخصصی یا عربی در حداقل باشد )
• کنترل و مطابقت اسناد و مدارک ملک و مالکین و سازندگان
• مدت قرارداد (مدت اجرای قرارداد (بعد از دریافت مجوز ساخت از شهرداری) که البته باید زمان و مدتی هم برای دریافت مجوزها مشخص و معین گردد.
• آورده مالک یا مالکین و (تعهدات مالک)
• تعهدات و آورده سازنده و ( تعهدات سازنده)
• جزئیات مبالغ پرداختی شریک (به عنوان مجری پروژه ) بابت خرید امتیازات دولتی و انشعابات و تراکم و سایر مجوزها و امتیازات مورد نیاز در متن قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی گردد .
• تعهدات متقابل طرفین با ذکر ضمانتهای اجرائی و پیش بینی برای عدم اجرای تعهدات از سوی هر دو طرف قرارداد خصوصا اگر مالک یا سازنده دارای شریک میباشند و یا چند ملک در حال تجمیع برای ساخت و ساز میباشد ، از نکات مهم متن قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.
• مقدار هزینه های انتقال سند و دریافت صورت مجلس تفکیکی تا صدور سند پیش بینی شود
• مسئولیت های طرف دوم بعنوان سازنده بابت : رعایت اصول ایمنی و استاندارد در کارگاه ساختمانی و بیمه کردن ساختمان و کارگران ، اشخاص ثالث و همسایگان
• نحوه انتخاب واحدها و پارکینگ ها بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت .
• حق انتقال واحدها به صورت پیش فروش در زمانی از پیشرفت پروژه مشخص شود.
• شرایط ادامه کار در صورت فوت یا محجوریت هرکدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
• رفع اختلافات احتمالی / داوری با حق ایجاد صلح و سازش ، سیستم قضایی صالح
• حوادث غیر مترقبه و موارد فورس ماژور
• موارد و شرایط فسخ قرارداد
• زمان تحویل و ارائه صورت صورت مجلس تفکیکی
• ذکر کامل جزئیات متریال ساختمان که در این صورت به صورت مفصل توسط گروه وکلای بین المللی دفاع یاران تهیه و تدوین گردیده و در همین بخش از سایت قابل بهره برداری میباشد .
• اعتبار دادن به صورتجلسات و متمم هایی که بعدا مورد توافق طرفین قرار میگیرند.
• اعتبار قرارداد مشارکت و تاریخ شروع و پایان تعهدات و نحوه تحویل ملک در ابتدا و پایان مرحله ساخت و پیش بینی خسارات در تاخیر اجرای تعهدات و تخلفات احتمالی توسط طرفین قرارداد.
• مباحث مالی بین طرفین بابت قرض الحسنه اجاره یا مبالغ بلا عوض و یا نحوه محاسبات بابت تغییرات در متراژ واحدهای ساخته شده و یا تخلفات احتمالی در ساخت و اضافه بنا بصورت واضح در متن قرارداد مشارکت نگارش گردد .

تذکر: موارد فوق نمیتواند تمامی  نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت را در بر داشته باشد و برای کسب اطلاعات کاملتر و یا در اختیار گرفتن متخصص امور قراردادها در محل جلسات خود با مجموعه حقوقی بین المللی دفاع یاران عقد قرارداد مشاوره و خدمات حقوقی ( نظارت حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت ) داشته باشید.

موارد استثنا در قرارداد مشارکت در ساخت

آنچه که یک قرارداد مشارکت در ساخت را دچار تبعیض میکند بیشتر از قرارداد اهمیت دارد

در صورتیکه تمام یا بخشی از ملک مورد مشارکت وقفی باشد. ( بحث املاک وقفی )

در صورتیکه ملک مورد مشارکت ورثه‌ای باشد و صاحب سند فوت شده باشد. ( بحث املاک موروثی) و یا وصیت نامه ای خاص مبنی بر تعلق گرفتن ملک مذکور به احدی از وراث و یا شخصی دیگر

در صورتیکه امضا و تاییدیه های متن قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل رسمی  یکی از مالکین یا سازندگان انجام بپذیرد.

اگر بعد از انعقاد قرارداد یکی از طرفین دچار فوت ، جنون ، سفه ، ورشکستگی و یا مرگ مغزی شوند.

اگر بعد از انعقاد قرارداد برای ملک مورد مشارکت معارض پیدا شود.

برای آنکه در متن قرارداد تمامی موارد و حوادث پیشبینی شود حتما قرارداد مشارکت در ساخت را ، در حضور یک حقوقدان متخصص قراردادها و داوری مورد بررسی و تفسیر قرار دهید.

در ادامه مطالب سایت ، مواردی تکمیلی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت را از دیدگاه سازندگان ساختمان و همچنین مالکان املاک مورد مشارکت  مورد بررسی و تفسیر  قرار خواهیم داد :

هرگونه کپی برداری از مطالب سایت دفاع یاران فقط درصورت ذکر منبع آن مجاز میباشد.

همین حالا با ما تماس بگیرید.

تلفن:
۴۴۱۰۸۷۲۲-۰۲۱